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domenica 3 maggio 2015

Imposte correnti sulla casa in Germania: Grundsteuer e tasse sul rendimento immobiliare


L’acquisto di una casa in Germania è vincolata all’imposta sull’acquisto di immobili.

Le imposte correnti invece sono due:

La tassa immobiliare ordinaria (detta Grundsteuer) per la proprietà di terreni e fabbricati. Questa tassa è stabilita dai singoli Comuni, l'ammontare può essere richiesto direttamente al Comune ove è situato l’immobile. Sarà il Comune stesso ad inviare spontaneamente al proprietario la relativa cartella esattoriale. La Grundsteuer è suddivisa in cinque rate che possono essere versate con versamento automatico dal conto corrente di solito situato in Germania.
Per maggiori informazioni si consulti l'articolo de ilsole24ore

L’imposta sul reddito che in Germania va pagata se l’immobile, concesso in locazione, faccia realizzare un utile. L’aliquota d’imposta sull’affitto dell’immobile può raggiungere anche il 25 % per chi non risieda in Germania. Se l’acquisto dell’immobile è stato finanziato attraverso un credito bancario, l’imposizione fiscale può essere ridotta dalle spese. Altri fattori sono il rapporto tra prezzo di acquisto e reddito locativo oppure i costi legati alla locazione dell’immobile o ancora il rimborso del credito.

Diritto immobiliare in Germania - compravendita di un immobile in Germania

Il diritto immobiliare in Germania: Inquadramento giuridico. L’acquisto di immobili in Germania è regolato dal codice civile tedesco.
In Germania, gli stranieri possono comprare immobili senza alcuna limitazione, sia i privati cittadini, che imprese. Dunque gli italiani possono acquisire immobili in Germania di ogni ordine di grandezza in Germania.
Differenze con l'Italia: un concetto ignoto al diritto italiano nell’acquisto di immobili è il "principio di astrazione": il contratto d’acquisto dell'immobile (presso il notaio) in Germania non comporta ancora l’acquisto della proprietà. Il compratore sarà solo dopo la registrazione al catasto.
Nel caso di acquisto di un proprietà in condominio, l'acquisto comporta la proprietà sola sull’unità abitativa circoscritta e dalla proprietà collettiva delle restanti parti dell’immobile in quote millesimali determinate.

Il contratto.
Secondo la legge tedesca il contratto d’acquisto di un immobile necessita dell’autenticazione notarile. Altre forme d’acquisto (ad esempio per scrittura privata) che riguardino gli immobili in in Germania sono nulli.
 Il contratto d’acquisto può venire stipulato anche per procura.
Nel contratto deve essere stabilita la determinazione precisa dell’immobile e del prezzo d’acquisto.
In Germania nessun compravendita indica un prezzo più basso di quello pattuito. In in Germania si rischia così l’invalidità del contratto d’acquisto dell’immobile!
Si può versare il prezzo d’acquisto su un conto fiduciario del notaio, il quale provvede alla registrazione e al passaggio di proprietà non appena ottenuto il versamento del prezzo d’acquisto. Il notaio può inoltre soddisfare eventuali creditori assistiti da ipoteche o da altro, per consentire all’immobile di essere acquisito completamente sgravato da qualsiasi onere.
L’acquisto deve tenere conto di:
  • Diritto di prelazione, ad esempio l'inquilino.
  • Eventuali oneri o vincoli a favore di terzi. Perciò prima dell’acquisto consultate un estratto del registro catastale aggiornato. 
  • Descrizione completa dell’immobile con inventario, eventuali difetti.
  • Nota: se l’acquisto riguarda un immobile non di nuova costruzione, verificare che il venditore garantisca l'immobile per i primi5 anni, così in caso di difetti costruttivi (impianto idraulico, impianto elettrico, etc.) si è protetti

lunedì 13 aprile 2015

Comprare una villetta a Monaco di Baviera: compravendite immobiliari per milioni di euro

Questi sono i prezzi per comprare una villetta a Monaco di Baviera: 5,5 milioni di euro. Affittare può costare anche 32 Euro al metro quadro. 6.300 Euro al metro quadro è un prezzo normale per acquistare un appartamento Monaco di Baviera.


Le ultime statistiche immobiliari tedesche hanno rilavato che in nessuna parte della Germania si spende così tanto per acquistare casa. Secondo il TZ (Tageszeitung) chi ha acquistato una villetta nel 2014 a Monaco di Baviera ha pagato veramente tanto: da 3.100 euro fino a 6.300 euro per le zone più esclusive di Monaco di Baviera (zone rosse in foto).  
Sempre il quotidiano bavarese non prevede cali di prezzi per l'acquisto di immobili a Monaco di Baviera: i mutui vantaggiosi, la paura dell'inflazione, la crisi dell'euro e la mancanza di investimenti alternativi a basso rischio non fanno prevedere una diminuzione dei prezzi.


acquistare casa in germania
Valutazioni immobiliari a Monaco di Baviera


* Fonte TZ del 14 marzo 2015

sabato 4 aprile 2015

Germania: aumentano gli investimenti nell'immobiliare logistico.

Secondo JLL nel 2014 vi è stato un aumento del 28 % nei volumi degli investimenti nella logistica e nell'industriale, raggiungendo il livello record di 21,1 miliardi di euro (17 miliardi di euro registrati nel 2013).

I due principali mercati, quelli del Regno Unito e della Germania, con 8,2 e 3,6 miliardi di euro. Questi  hanno raggiunto lo scorso anno il nuovo livello record nazionale. Le grandi operazioni di portafoglio lo scorso anno hanno contribuito in misura considerevole con un volume totale scambiato di oltre €10 miliardi (+25% y-o-y). Quasi il 50% dei portafogli transati erano localizzati nel Regno Unito e in Germania. In Europa Centrale le operazioni di portafoglio hanno visto un'accelerazione grazie alla quale si sono raggiunti 1,4 miliardi di euro (in netto rialzo dai soli 25 milioni di euro del 2013) e sono più che quadruplicate in sud Europa raggiungendo 510 milioni di euro, con investimenti in Italia, Spagna e Portogallo.
Roberto Piterà, capo del settore immobiliare logistico e industriale di JLL Italia ,commenta l’andamento del mercato nel nostro paese: «In Italia nel 2014 i volumi d’investimento nella logistica sono triplicati rispetto al 2013, raggiungendo un totale di €340 milioni. Gli investitori nel settore logistico in Italia si sono spostati da un approccio puramente opportunistico ad approcci core e value add. La competizione e la scarsità di prodotto continueranno a comprimere i rendimenti, soprattutto per le location prime, nella prima parte del 2015, così come già verificatosi nell'ultimo trimestre del 2014 per le principali macroaree».*

Per quello che riguarda in particolare la Germania, transazioni per circa 1,9 milioni di metri quadri sono state sviluppate nell'hinterland delle 5 città più importanti (dal punto di vista immobiliare): Berlino, Francoforte, Düsseldorf, Amburgo e Monaco di Baviera. Queste città hanno attirato investitori che poi affittano a loro volta le aree acquistate. Al di fuori di queste aree le transazioni sono avvenute principalmente tra utilizzatori finali, cioè aziende che hanno acquistato gli immobili per uso proprio.
1,9 Mio. qm entfallen auf die fünf Top-Regionen
In den fünf Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wurden 2014 knapp 1,89 Mio. qm umgesetzt, 11% mehr als im Jahr zuvor. Außerhalb dieser fünf Regionen hat JLL einen Umsatz von 3,67 Mio. qm registriert. Das ist der höchste Wert, den das Maklerhaus je ermittelt hat. Der Vorjahreswert wurde um 11%, der bisherige Spitzenwert aus dem Jahr 2011 leicht übertroffen.
Außerhalb der Ballungsräume ist der Anteil der Eigennutzer noch höher (52%, 1,9 Mio. qm). Knapp drei Viertel der Flächenumsätze fanden in Neubauten/Projektentwicklungen statt. Unter den Top-10-Umsätzen außerhalb der Big 5 waren neun Neubauten, darunter die Anmietungen von je etwa 100.000 qm durch die Logistikdienstleister Hammer (in Bedburg) und Hermes (in Löhne). Größter Deal des Jahres war der Eigennutzerankauf eines Logistikunternehmens (120.000 qm) in Ehingen südwestlich von Ulm.
Auch 2015 wird das Interesse an Logistikflächen nicht nachlassen, so JLL Deutschland-Chef Timo Tschammler. Deshalb rechnet er damit, dass auch in diesem Jahr beim deutschlandweiten Flächenumsatz die 5-Mio-qm-Marke erreicht werden kansss


* Fonte: Logistica Management

sabato 14 marzo 2015

Monaco di Baviera al terzo posto tra le città europee

Secondo confronto tra le maggiori città europee di Jones Lang LaSalle, una importante  investment management firm specializzata in investimenti immobiliari,  Monaco di Baviera si pone in terza posizione prima di Parigi. Berlino si trova quest'anno al decimo posto. Monaco di Baviera e Berlino sono quindi le uniche due città europee tra le prima 12. Londra resta prima, Dublino si piazza seconda.

Jones Lang LaSalle ha studiato in particolare fattori quali la crescita e dinamica economica, il mercato immobiliare locale e altri fattori socio-economici. Un secondo elemento di valutazione è lo sviluppo di tecnologie, la politica locale e il regime fiscale. Nella valutazione di Monaco di Baviera hanno sicuramente ha influenzato il fatto che qui le grosse imprese stanno investendo molto in ricerca e sviluppo, creando nuovi posti di lavoro e attirando personale qualificato.

Che cosa significa per il mercato immobiliare? Una città che da lavoro ha fame di appartamenti e case da affittare. A Monaco di Baviera il prezzo medio al metro quadro per una casa di 120 m² è di 6.000 Euro. Ovviamente nei quartieri IN si spende molto di più. Chi vuole comprare una casa di 40 metri quadri, spende in media 5.600 €/m².

L'agenzia immobiliare Engel & Völkers interpreta lo studio come un segnale: gli appartamenti di lusso oscilleranno, mentre quelli di buoni e medi quartieri residenziali aumenteranno di valore nel tempo.
Tra i quartieri dove è probabile un maggior aumento del valore delle case ci sono Freimann, Kieferngarten e Berg am Laim anche a causa dei forti investimenti del comune di Monaco di Baviera nelle infrastrutture in quelle aree.

sabato 7 marzo 2015

MIPIM – FIERA INTERNAZIONALE DEI PROFESSIONISTI DEL SETTORE IMMOBILIARE

MIPIM, è il principale evento del mercato immobiliare francese. Riunisce i leader più influenti per compravendite in tutti segmenti del settore immobiliare a livello internazionale (immobili uso ufficio, appartamenti, case - residenziale -, negozi, - commerciale -, cliniche, case di cura - sanitario -, sportivo, logistico, industriale), offrendo ampie possibilità a chi vuole investire nel settore immobiliare internazionale.
La 26a edizione sarà a Cannes, in Francia, dal 10 al 13 marzo 2015.

Gli immobili proposti in fiera non sono interessanti per un piccolo risparmiatore (il volume delle compravendite immobiliari gira sui 20 milioni di euro), tuttavia è interessante per quanto riguarda le ricerche relative il trend immobiliare europeo e in Germania. Allo scopo allego copia della broschure "Investing in Germany" in lingua tedesca.

martedì 3 marzo 2015

Immobili commerciali: le strade dello shopping a Monaco di Baviera.

Chi compra immobili all'estero lo sa: la regola numero uno per gli investimenti immobiliare è la localizzazione. Un immobile infatti vale dove l'economia è forte e l'occupazione crescente. Dove investire in Germania? Consigliate sono le Top 5 o almeno le città Top 7 (Berlino, Amburgo, Monaco di Baviera, Francoforte, Stoccarda, Colonia e Düsseldorf ).

Per quel che riguarda gli immobili commerciali, in particolare i negozi per la vendita al dettaglio, la scelta diventa ancora più difficile: Quali sono le strade dove investire? (ammesso che vi sia qualche immobile in vendita). Dato che l'agenzia Monaco di Baviera Immobiliare opera soprattutto a Monaco, ecco la lista delle strade "top" per lo shopping":

  • Kaufingerstraße: con oltre 14.000 passanti all'ora eè la strada numero 1 della Germania
  • Neuhauser Straße: anche questa strada presenta per lo più negozi di grosse catene multinazionali, sia dell'abbigliamento che della ristorazione, che lentamente hanno cacciato i piccoli commercianti. È la continuazione della Kaufingerstrasse fino alla porta nord della città antica: Karlstor, e la piazza nota come Stachus.
  • Theatinerstraße. E' la strada delle Boutique di moda. Qui sono presenti marchi medio-alti quali Massimo Dutti, Max e Mara, Luis Vitton, Furla. Secondo uno studio JJL sulle strade più frequentate della Germania, La Theatinerstraße è alla posizione 19 subito dopo il Kurfürstendamm di Berlino. Da pochi anni è stato costruito in questa strada il "Palais an der Oper", venduto poi a investitori stranieri.
  • La Sendlinger Straße di Monaco di Baviera si è fortemente rivalutata negli ultimi anni, dopo la costruzione della galleria commerciale Hofstatt e l'ampliamento della zona pedonale. La strada monacense è anche tra le strade più frequentate della Germania. Con i suoi 4.000 passanti all'ora supera persino la famosa Alexanderplatz di Berlino.
Con un potere d'acquisto medio di 26.000 € per abitante, Monaco di Baviera è la città più attraente della Germania per quanto riguarda il commercio al dettaglio. Quali aree si svilupperanno in futuro? Probabilmente il Gärtnerplatzviertel  e la Briennerstrasse.
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